应观其政，思其虑，量其值

前言

各界期待已久的两会终于如期举行，有着房地产背景的代表委员所交的议案提案，或者对于行业的所发出的声音，自然成为行业内关注的焦点。其实自 2019 年 1 月以来，地方「两会」先后召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的「三稳」是大部分省份明确提及的政策关键方向，「一城一策」「完善住房保障体系」成为 2019 年房地产的关键词。本文通过两会关于房地产部分的实况内容来解析，2019 年在政策的导向下，整个房地产将面临的境遇如何？

政点1：关于「房地产调控」

「房地产调控」仍旧成为业内关心的问题之最。对于房地产市场来讲，2018 的上半年是很沉重的半年，这个阶段，国家对于房地产市场的调控一直都没有放松，出台了各种各样的政策。针对部分一线城市，比如深圳、海南等城市，更是颁布了堪称史上最严厉的调控政策。

而在今年的两会中，这样的关键词不一定出现在政府工作报告中，但始终是举国上下关注的焦点。关于内容，无论今年政府工作报告怎么表述，预计基调都将「稳」字当先。这大概有两方面考虑：一方面要落实中央经济工作会议精神，另一方面是当前经济下行压力有所加大。

所以预计房地产调控力度适中，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。「一城一策」使地方担负调控主动权，今年地方房地产政策适时适度调整可能将会增多。不过，对于房价上涨压力较大的城市或区域而言，甚至不排除加码的可能。作为全国政协委员、房天下董事长的莫天全表示，在经济下行压力加大的形势下，货币政策也从「降杠杆」转向「稳杠杆」，一字之变反映了政策导向变化。他相信今年经济环境会比去年更加宽松，不仅在政策方面的宽松，还有资金、金融方面的宽松。对房地产市场而言，部分城市对调控政策进行了调整，也可以用「松动」这两个字，但这并不影响大局。而同时，「一城一策」的调控政策也避免了一刀切，在全国有 90 多个不同级别城市执行了限售政策，上百个城市执行限购限贷等各种政策。未来，房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主，不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。依照上述实情，也从某种程度上反映出，房地产政策最严格的时期已经过去。

政点2：关于「房地产税」

在 2018-2019 丁祖昱评楼市发布会上，易居企业集团 CEO 丁祖昱在十大预测中就提到房地产税，根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态，以及对趋势的综合判断分析，认为房地产税即将落地，房地产税有望成为长效机制的重要「构件」。2018 年以来，从立法机关到国务院政府工作报告，从财税部门到统计机构，「房地产税」在多个时间节点被反复提及，并拨动市场敏感神经。有媒体报道称，《房地产税法》目前已在起草和完善方案的过程中，但由于其改革涉面广，各方争议多，立法进程需要稳步推进。对此，莫天全表示：「房地产税很复杂，关系到每个家庭，在当前经济下行压力较大的环境下，什么时候推出很关键，建议将市场信心等因素纳入考虑之中。」在莫天全看来，房地产税不仅仅是立法、收税这么简单，一旦实施，将对中国财税体制和楼市产生深远影响。在真正执行房地产税前，政府应该考虑到各方面的因素和将要出现的问题，并做好前期调研等充分准备；另一方面民众也应该理性看待房地产税。但从长远来看，完善房地产税是大势所趋，对住房开征房产税也是势在必行，只是这个过程可能不太顺利，必将伴随着各方博弈。

政点3：关于「住房制度」

今年是新中国成立 70 周年，又是决胜全面建成小康社会关键之年。在此背景下，今年全国两会有关房地产改革将会备受关注，其中包括住房制度的改革。值得一提的是，2019 年人民网两会热点调查上线，就公众关心的 18 个热点问题展开网上调查。其中，就包含住房制度。至于住房制度怎么改革，从历次重要会议定调来看，改革依旧将沿着加快实现全体人民住有所居、满足人民群众对美好生活的向往，坚持「房子是用来住的、不是用来炒的」新定位，以建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为导向。

虑点：关于「房地产长效机制」

国务院发展研究中心的相关研究报告认为，一个好的住房制度和长效机制至少需要具备以下四个要素：

与经济发展水平相适应的现代化房地产市场体系和保障能力；

在实现「住有所居」基础上，全面改善住房条件，提升居住品质；

实现经济、社会和住房市场协调发展；

全面提升防范房地产领域系统性风险的能力。

该报告还指出，健全基础性制度和深化住房制度改革的重点要放在完善土地、规划、住房金融、住房租赁、住房保障和市场监管制度上，推动逐步形成城乡统一的住房市场。

其实，除了两会之外，国家对于房地产行业政策的关注和建设一直未少。3 月 1 日，国家发展改革委首次解读日前发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。解读内容显示，都市圈建设必须打破在自己「一亩三分地」上转圈的狭隘思维，站在都市圈乃至城市群整体利益的角度，加快构建都市圈协商合作、规划协调、政策协同、社会参与等机制。其中，关于与房地产在政策协同机制方面，详细提到了几点内容：

1.积极构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制；

2.加强城市间税收优惠政策协调；

3.鼓励社会资本参与都市圈建设与运营；

4.允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂；

5.健全都市圈商品房供应体系；

6.强化城市间房地产市场调控政策协同。