6月全国房贷利率触底反弹，房价会下跌吗？

在连续半年下调后，全国房贷利率水平开始触底反弹。融360大数据研究监测数据显示，2019年6月首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨了0.14%。二套房贷款平均利率为5.75%，同样高于上个月的5.74%。这意味着今年以来房贷利率连降的趋势终止，开始反弹。

从目前情况来看，今年6月一线城市房贷利率保持平稳，二线城市中多个地区房贷利率进行上调。继青岛、南京、成都之后，天律、苏州、福州、宁波、南宁等地的房贷利率平均水平均有所上涨。但也有二线城市房贷利率6月是下调的，比如大连、佛山、武汉等地。不过，这种下调多是之前房贷利率较高的银行进行调整，还没有发现新一波集中下调的现象。

对此，业内专家指出，在房贷利率方面，各个主要城市早已不是“一盘棋”，有的城市上调首套房贷利率，但有的城市却微降房贷利率，体现了“因城施策”，差异化的房贷政策。从总体来看，下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，再加上热门城市的房地产调控等，预期接下来会有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中来。

上半年全国二手房价分化：苏州涨幅较大 成都降超10%

2019年上半年，苏州市场表现相对较好，主要体现为相较去年同期，成交均价有所上涨，客户成交周期下降，购房者成交周期的缩短及市场议价空间有所下降。反观，武汉、成都、郑州三个城市，不仅成交均价相较去年同期下降较多，业主和客户的成交周期也显著延长，市场可能有所降温。

在二手房价上，15城中，成都、郑州、上海、武汉相较去年同期出现超过5%以上的降幅，其中，成都成交均价下降10.14%，成为15个城市中降幅最大的城市。苏州、大连成交均价相较去年同期涨幅超过5%，上涨幅度相对较大。

在成交周期上，除了苏州，其他14城2019年上半年业主成交周期普遍相较2018年同期明显延长，上海成交周期达到132天，其次是郑州123天，第三是杭州122天，成都、西安，相较去年同期分别增加62天、56天，而苏州主成交周期相较2018年同期出现微降，降幅为2.3%。

三四月小阳春短时间哑火，上半年房价涨幅收窄

从整体房价走势来看，上半年百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格趋稳。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2019年6月，百城新建住宅价格14891元/平米，环比上涨0.37%，涨幅较5月小幅扩大0.13个百分点，但仍运行在低位区间，同比涨幅进一步收窄至3.87%，整体价格较为稳定。累计涨幅来看，2019年上半年百城均价累计上涨1.45%，较去年同期收窄1.19个百分点。

从各级城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅处在低位，二三四线城市价格累计涨幅明显收窄。具体来看，一线城市市场价格绝对值在高位维稳，累计上涨0.29%，涨幅处在低位区间；二线城市上半年累计上涨2.30%，较去年同期收窄1.92个百分点；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%，涨幅较去年同期收窄2.47个百分点，收窄幅度在各线城市中最为明显，其中超七成城市累计涨幅有所回落。

对于2019年上半年的市场表现，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，上半年市场分化延续，今年一线城市在严格调控不放松的背景下，无论是土地市场还是一二手房市场，均呈现量升价平态势；今年二线城市是关注焦点，不少二线城市由于市场热度提升过快，已经引发了调控从紧政策出台；三四五线城市的房价虽然还在保持上升态势，但土地市场以及二手交易市场的整体降温已经呈现。

房企融资再紧，楼市调控“稳”字当头  

继房地产信托监管升级后，房企海外发债监管也进一步加强。国家发改委日前发文严控房企海外发债用途，即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。自5月银保监会“23号文”对房地产融资乱象进行整治以来，房企融资收紧信号不断增强，仅最近一周就两次出击加强监管。

如此密集地加强房企融资监管，或是出于对当前房地产金融风险的担忧。尽管在上半年密集调控之下，全国楼市有所降温，但是近期部分城市土地市场热度不减，房企高溢价拿地现象频现，有的溢价率甚至接近100%。地价上涨必然引发房价上涨预期，增加市场不稳定因素。部分房企的非理性拿地存在资金风险，进而容易引发金融风险。这与中央反复强调的“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不符，也与防范化解重大风险的要求不符。“稳地价”是前提，在部分城市政府调控土地出让环节的同时，严控房企拿地的资金源头也十分必要。

今年二季度土地市场升温与房企融资环境宽松有关。梳理某研究机构发布的40家典型房企月度融资数据可见，公司债成为4月房企境外融资主力，另外，信托融资规模也不断攀升，5月融资总额跃居各类融资渠道之首。6月，在银保监会整治房企融资乱象后，信托融资占比迅速下降近10个百分点。而境外融资今年出现大幅攀升，国家统计局的数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金中，利用外资同比增长38.8%，增速最快。这些境外资金中有部分可能用于拿地。