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浅析|疫情下中国房地产将面临的机遇与挑战

2020.03.24

2020年元旦至今,两个月时间,全国已有上百家房地产相关企业破产清算,受疫情影响,中国楼市好像进入“零成交”状态,真是史无前例的“冰点”时刻。


短期影响


新冠病毒疫情对中国房地产造成的短期负面影响不言而喻,但不同的房地产板块影响各不相同,零售、酒店业受到隔离措施的直接冲击最大,办公、写字楼的影响较小,物流中心和数据中心的重要性凸显,受疫情影响较少。由于商业活动的放缓和取消,在建项目和改造项目的施工期,住宅销售的周期都会受影响而延长,造成额外的成本增加。


我们先看一下以下几组房企的数据:


恒大集团,目前在全国有1246个项目,1046个售楼处,都在2月下旬,也就是近期才开工,这对争分夺秒抢夺销售机遇和销售机会的房地产行业而言都是巨大的影响。恒大公布的数据显示,在2020年1月份,合约销售金额445亿元,同比2019年1月431.7亿元,已经减少了6%。


百强房企,美的置业一月份数据52.1亿元,同比2019年减少12%。


融信中国在一月份的数据为73.58亿元,同比2019年的1月份同期减少2%。


根据房地产研究机构,克而瑞,研究统计,整个2020年1月全国百强房企销售额5097亿元,整体销售规模较2019年同期下降了12%左右。


毫无疑问,短期而言,疫情将现金流紧张的房企逼到了生死关口。


同时,我们也应该看到短期内,此次“新冠”疫情还会催化人们对房地产需求的格局变化。疫情会在一定程度上加速人口的迁移,让社会保障更加全面、生活服务更加便利、医疗技术更加先进的一线大城市和二线核心城市更受青睐,从而使得三四线城市的房地产交易雪上加霜,这将推动城市化进程和人口迁移速度,进一步向中大型城市集中。


长期影响


首先让我们来放眼全国经济,2020年,靠“出口、消费、投资”“三驾马车”拉动的中国经济,因受突然爆发的“新冠”疫情的影响将再次承压。其中,中美贸易战长期处于胶着的状态,将使对出口造成一定不利影响;而受疫情影响,目前虽然很多产业慢慢有序复工,但像餐饮、娱乐等第三产业依然处于停滞状态,内需消费不足成了不争的事实!


那么在2020年如果要保证中国经济像过往一样的平稳增长,通过投资拉动经济便成为了非常重要的手段!早在今年2月初,央行就已经采取措施,例如开展公开市场操作释放流动性!



想必二、三季度,降准/降息也将成为大概率事件,而宽松的货币政策将进一步将资金吸引进房地产市场。


参考过往类似境遇,2003年在SARS的影响下,地产价值在12个月内就已复苏了。2002年12月至2003年6月非典疫情持续的半年时间内,整个二季度是疫情对经济影响最大的时期,而房地产数据显示,在2003年房地产的行业增加值均保持在10%以上的增速,对宏观经济还起到了支撑的作用。从GDP的增速来看,2003年二季度增速确有放缓,但非典疫情控制后,2003年三季度的GDP又恢复到10%,最后2003年全年GDP增长10%,较2002年还增长了0.9个百分点,所以经济上行的趋势并没有改变!


2月24日,人民银行金融市场司副司长彭立峰也提出了积极预测,疫情过后经济会出现补偿性增长。


总体而言,中国房地产短期承压明显,中长期来看,地产价值在短期的下调后会快速恢复,增值的几率放大,房地产保值增值的属性会在短期的波动中凸显。


房地产业未来展望


对于房地产业的未来,站在经济发展和产业发展的角度,可以看出房地产业依然是未来的热门领域和投资重点,其重要性不变,投资价值尚存,但是投资方式和策略已与过去相比发生了巨大的变化:


1、从政府层面来看,稳房价、控房价的策略不会改变,这种策略既是为了控制房价的过快上涨,也是为了防止房价的非理性下跌,依靠投资房产单价上涨的高收益时代一去不复返。


2、当资产价格波动性下降,商品房二手市场的交易活跃度也必然会下降,未来实体房产的变现难度势必加大。鉴于此,建议投资人减少对实体房产的持有,通过持有以房地产为标的的金融资产,通过专业机构的投资策略和风控,以增加资产的整体流动性。


3、建议投资人站在房产使用属性的角度,关注教育、医疗、环境、生活等因素俱佳的居住性住宅;关注核心城市CBD、大型城市副中心和区位中心商用物业的租赁价值。


4、建议投资人更多关注热门一二线城市的房产投资,前期因核心城市的溢出效应及短期突发事件使得一些二三线城市,出现房价非正常上涨的现象,鉴于此,投资人应尽量规避掉此类房产,尤其是谨慎三四线城市的房产交易。


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