2020年，不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂。这一年，中国的经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已走出疫情影响，进入正常运行通道。

2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此背景下，房地产市场又将怎样变化？

（1）2021年全国市场规模将在高位小幅下降，价格稳中有升。

从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43%。二线部分城市政策收紧后，市场降温，1-11月二线城市价格累计上涨3.32%，较去年同期收窄1.13%。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52%，收窄幅度在各梯队城市中最大。

（2）政策导向，“房住不炒”一以贯之

2020年房地产政策在中央层面“房住不炒”的框架指导下，延续了“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，因城施策，促进房地产市场的平稳健康发展。 

（3）土地供应，优质地块推出量增加

全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动，住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%，随后逐步上升，至2020年10月，住房开发投资当月完成额同比增速14.27%。

房地产企业2021年的主要观点

（1）关于行业发展

城镇化支撑行业发展，政策调控以稳为主

房地产行业为基础性行业，同时承载着14亿人口的城镇化进程，当前户籍人口城镇化率偏低，未来的提升空间大，房地产市场的空间依然巨大；政府调控仍以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期，“三稳”目标下政策不会出现大起大落。

（2）关于“三道红线”

从粗放监管到系统监管，加速房地产行业进入管理红利时代

“三道红线”出台并给出三年过渡期，体现出政府治理水平的提升。长期来看，“三道红线”有利于稳定房地产市场，也改变了地产行业粗放发展模式，促使房地产行业进入内部管理红利时代。未来房企应注重企业内生力，通过稳健经营，打造极致的产品与服务，加强现金流管理，多做标准化融资，实现更好发展。

（2）关于投资策略

聚焦城市群以及内生发展动力强的城市，把握结构性机会

区域协调发展战略下，未来中心城市和城市群发展值得关注，企业需把握重点城市群的发展机会，特别是长三角地区和粤港澳大湾区；同时，部分不在城市群内部，但具有内生发展动力的独立城市，依然有一定机会。

目前房企正逐步走向开发和持有经营并重阶段，同时资本市场给予有稳定现金流的行业较高估值，文旅、商业地产具有稳定现金流，未来依然会存在较大的发展机会。