7月14日，国新办新闻发布会上，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。

一石激起千层浪。存量房贷涉及众多高利率站岗的购房者。目前尚未有银行推出相关落地指引，而网民纷纷为此支招，包括转按揭、商转公、转经营贷等方式。

实际上央行的表态已经给出明确的两条路径，即借款人自主协商或新发贷款置换的方式。其他的方式，比如网上热议的恢复转按揭或商转公都不是本轮政策的指向。

央行表态之后，相信总行应该已经在研究落实的细则。考虑到存量房贷的规模，目前银行内部的意见还是倾向于统一调整利率，或者采取集体批量协商的方式来操作。

同时，当前银行业按揭余额39万亿，占总资产10%，比起2008年3万亿、占比5%的时候，涉及的居民数量、按揭规模不可同日而语，居民加点幅度也都不一致。报告认为，存量房贷利率统一调降的难度非常大，可能性小。

截至2022年中，各上市银行个人住房存量余额中，建工农中四大行，加上邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行等八大银行余额均在万亿以上，最高的建行、工行突破6万亿，最低的九台农商银行、泸州银行仅有30亿左右。

在央行表态之后，市场关注落地方式，包括转按揭、商转公等方式。

2007年9月27日。当天，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)，首次在政策层面对加按揭明言禁止。人民银行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

转按揭等产品当时是方便二手房交易而产生的，但是衍生出不少风险问题，包括同业恶意竞争，对市场和利率的影响比较大，后来被禁止。就目前情况来看，恢复它们的合法性不太可能。

值得关注的是，近年来部分中小银行曾经有试图恢复转按揭的举措。

另一个商转公也是降低存量利率的方式，不过存在总量限制，与近40万亿存量房贷相比属于杯水车薪。

多数地区的个贷率（住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）如果高于90%，将暂缓受理商转公。比如湖南省直单位住房公积金管理中心宣布，7月10日起商转公贷款业务将根据个贷率情况实行动态管理。当月个贷率在85%以下，正常受理商转公贷款业务；个贷率介于85%(含)和90%之间时，对商转公贷款业务预约进行适度限流；个贷率高于90%(含)时，暂缓商转公贷款业务预约及受理。

福州市2022年9月恢复办理“商转公”贷款业务。2016年，福州曾因个贷率攀升暂停办理“商转公”，之后6年间个贷率始终处于高位运行，直至2022年7月降至90%以下后才重新启动。

此外，经营贷目前依然是监管严禁和严查的方向。自7月以来就已经有10多起类似罚单。仅7月7日就有四川银保监局、吉林银保监局以及青海监管局等三地同时对辖区内银行进行过该项处罚，其中对农业银行长春分行更是开出320万元罚款，6名相关责任人被予以警告处分。从罚单数量和处罚力度来看，监管层对信贷资金流向房地产依然保持强监管状态。

对于银行整体来说，存量房贷降息将会带来利息的损失。市场关注银行和居民具体如何操作来降低存量房贷利率。

预计存量按揭利率的调整将影响银行业息差5bp，拖累营收2.1%、净利润5.3%。个股来看，按揭占比越大的银行，受到的潜在影响越显著，国有行整体受影响幅度大于其他银行。

但是对于银行个体而言，存量房贷差异性比较大，重新协商估价会带来新的市场竞争。

个人房贷对于银行来说，属于优质资产。在央行提出鼓励银行调整存量房贷政策后，各银行会根据市场的供需关系进行政策调整，针对不同的利率方式和水平、金额、期限和区域的房贷客户形成差异化的方案，以留住存量客户，一些希望拓展房贷客户的银行则会更加积极。

截至2022年中，各上市银行个人住房存量余额中，建工农中四大行，加上邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行等八大银行余额均在万亿以上，最高的建行、工行突破6万亿，最低的九台农商银行、泸州银行仅有30亿左右，差距明显。

存量房贷客户与银行的协商，实际上是将各家银行的方案进行对比，以作出对自身有利的选择，不排除有客户会提前还款转贷他行。由于银行之间市场竞争的存在，最终预计会形成一种相对均衡的方案。

与2008年相比，当前银行利润与资本的内生平衡正在趋紧，银行盈利能力进一步下降空间非常有限，本轮存量按揭降息后，不排除会出台进一步的负债成本缓释政策，促进稳定银行负债成本，增强金融持续支持实体经济的能力。

2022年，人民币个人住房贷款加权平均利率均值为4.7%，而2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，前者高出后者52bp。

假设存量按揭利率下调70bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%；按揭贷款占全部贷款比例约21%，如果按揭降息70bp节约社会利息支出相当于1年 5年LPR同步降息1.4次（14bp）。

明显的利差不仅影响部分居民消费水平，更对金融市场产生间接的扰动。

由于存量房贷利率高于理财、存款等稳健收益产品，居民提前偿还房贷需求提升。今年4月，新增居民中长期贷款为负录得-1156亿元，这是居民提前偿还房贷超过当月新增贷款所致。提前还款是居民资产负债表的调整，如资产端减少存款、理财资金，但负债端减少存量房贷，这可能对金融市场造成扰动。