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投资商铺如何保值抗跌?

2018.02.05


今天来阐述下投资商铺如何选择区域


哪些区域保值抗跌?哪些区域风险巨大?


以下原则是房产投资千古不变的定理


是选择优质资产的精髓所在


纯干货、纯理论、无水分、无废话





 

- 入住率低的小区千万别买 -

 



理由一:以价换量导致踩踏式暴跌。投资的本质就是唯利是图,永远追随利润。自住率低、投资率高的小区,就意味着只要政策转向,行情有变,为锁定收益,就会有大量的抛盘,瞬间供大于求,这个小区房价短期就会大幅下跌。再加上由于政策不明朗,购房者观望情绪加重,买涨不买跌,房价就会形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投资客和外地购房者为主的燕郊,房价腰斩的随处可见。而自住率高的小区,业主惜售情绪浓厚,不到心理价位就索性不卖,或者转售为租,从而造成整个小区的抛盘量稀缺,供小于求,失去议价空间,均价维持高位。



理由二:一套急抛房的价格决定一个小区的价格。同一个小区,最新一套房子的成交价就是该小区的均价,如果一位投资客急抛的房子以单价5万成交,那么今后5万就是这个小区的最高成交价,只能低不能高,挂高了也不会有市场,你若想尽快出手,还得在此基础上打折,就像多米诺骨牌一样的发生踩踏。当然,这种现象在房价上行期内是不会发生的,因为没有人会傻到在上涨期内抛房。



理由三:租金收益无法保证。入住率低的小区通常位置较偏,空置房较多,而租客却寥寥无几,再加上投资客竞相降低租金揽客,所以,空置房常年没有租金收益是常态,对于投资客来说,没有租金对冲月供,压力可想而知,就算房价翻倍,只要不抛售,压力永远存在。



理由四:降价首先从新城新区开始。地方政府的造城运动从来没有停止,土地财政的惯性难以转变。没有产业、缺乏配套、人口不足的新城新区始终是房价的软肋,唯一的优势就是便宜。但是单纯的便宜绝对是房产投资的大忌,自住率低、没有接盘侠,涨的快,跌的更快,抗跌性差是新城新区的最大特征。





- 投资和自营必须合二为一 -

 



有些朋友天真的认为房产投资和自营是两回事,概念不同、目的不同、资金用途不同,所以思考方式也不能相同。后台咨询我也有很多这样的朋友,他们只想投资一些便宜、偏远,但是貌似有些发展前景的项目,亦或是人云亦云,别人投哪里他也想投哪里。人为的把房产投资和自住区分开来是最大的误区。试想,你投资一个自己都不愿意经营的铺子,能达到保值增值的目的吗?你投资一个远离市区、没有地铁、没有商业的便宜铺子,还期待它给你带来丰厚回报吗?你投资一个不限购,一梯二十户的商住公寓,还奢望它能转正吗?你投资一个面朝大海、春暖花开的旅游地产,还想要获得CBD的租金吗?



把每一套投资房都当做自住房来选择,这就是房产投资的精髓所在。你不会去住的房子,也没有人愿意去住,你抢着住的地方,同样会有很多人抢。最好的投资房其实就是最好的自住房。





- 商铺投资首要是保值,其次是增值 -

 



国人热衷投资房产的根本原因无非两点:一是养老保障,二是代际遗传。在持续通胀的时代,只有房产可以保值增值。在历史的长河中,稳定持续的上涨才是房产投资的真谛,短期的暴涨和暴跌根本没有意义。没有能力在最高点抛掉,就别做暴富的白日梦。同理,真正能在股市里赚大钱的人绝非凡人。辛苦还贷若干年,一夜回到解放前,这不是屌丝应该玩得游戏。切记远离特色小镇、旅游养老、政策规划等地产项目。



房产投资的优越性就在于,拥有持续稳定高额的回报,买定离手,不需要任何后期关注操作。短期炒作涨幅很大的区域,必定透支未来,慎当接盘侠。最保险最保值最抗跌的地方才是最值得投资的地方。






- 异地投资房产务必要本地人指引 -

 


先讲一个小见闻:半个月前去四线远房亲戚家探亲。繁华闹市区步行街旁的精装高层新盘单价3500元,品牌开发商,小区品质貌似上海的翠湖天地。据亲戚介绍,这个楼盘2015年就已开盘,销量很差,只有外来做生意的人购买,当地人根本看不上,还有很多碧桂园、万科、万达的新盘同样如此命运,而当地销量最好的、有钱人扎堆的二手房却要5000多元,问其原因,才得知当地人喜欢住低密度多层,安静物业好的学区房,由于人口少,楼盘多,他们排斥住高层,我们认为品质很好的精装大平层新盘,在他们看来是给外地人住的“鸽子笼”。试想来自一二线的你,第一次投资三四线的房产,会做何种选择呢?



周围的朋友很多来自三四线小城,每个地方对好房子的定义都不同,而且必然都有差异。所以,异地房产投资前,务必要深入调研,体察民俗,最好有个当地朋友引荐介绍,根据当地人的习俗走,当地人喜欢买哪里,你就投资哪里。否则,你沾沾自喜的投资房产,在当地人看来,不过是请君入瓮、人傻钱多罢了。套牢不算,想抛都抛不掉。







- 房 产 投 资 建 议 -

 


一、房产投资首选市中心黄金地段。市中心代表完善的配套、黄金地段代表区域认可度和高附加值,是保值增值抗跌的最佳产品,如果嫌贵,至少应该满足一点。



二、新区、新城、开发区谨慎购买。这些地方的唯一优势就是便宜。便宜能当饭吃吗?产业引进、人口导入没有10-20年根本不可能有起色,建几栋政府大楼,开几家银行就是市区了吗?建成繁华都市区至少需要30-50年。全国那么多新区,有几个能像深圳、浦东的。虽然不应有地域歧视,但是客观讲,浦东至今仍然不算中心城区,除了个别板块房价很高外,其它地方还是没人愿意去。



三、房价跌幅最大的、租金最少的、环境最差的、物业最糟的、出租最多的这种铺子,最终结果就是,价格走低、失去投资价值。



四、把投资铺子当做自营铺子来选择。商铺投资的核心原则就是具有优良的变现能力。变现快、附加值高的房子既是好的自营铺子,更是好的投资铺,投资铺子和自营铺子根本上是一致的。总结,你自己都觉得好经营的铺子就是好出租的铺子。



五、异地投资者切勿盲目跟风。最好在当地人士引领下,投资当地黄金地段的品质铺子,按照风俗,当地人喜欢哪里,你就买哪里。



六、频繁买卖是大忌。我知道有些朋友对房产投资的认识有误区,觉得高抛低吸才不浪费每个波段。拜托,省省心吧。买房子只需要你记住一点:所有的脑力和体力全部用在买房前,买定离手。只要你选对了铺子,今后房价涨跌与你无关。你的资产在买房那一刻已经就定型了,今后涨跌不用你操心。




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